Sistema de Promoção e Administração de Venda de Imóveis

ESTÁ DIFÍCIL VENDER SEU IMÓVEL DE MÉDIO OU ELEVADO VALOR ?

a IGR - ASSESSORIA oferece a você um serviço e assistência que sua imobiliária convencional não conseguirá oferecer ...

...oferecemos a você todo o trabalho de:

PROMOÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DO “PROCEDIMENTO DE VENDA” DE SEU IMÓVEL DE MÉDIO OU ELEVADO VALOR

incluindo em nossos serviços ...

1) promoção e propaganda de seu imóvel em sua região, no brasil e no mundo, de forma individual e diferenciada por meio de web site específico e exclusivo (só contendo seu imóvel), com riqueza de detalhes e informações;

2) desenvolvimento de “book fotográfico” também específico para a elaboração de seu site;

3) localização de hospedagem , colocação de seu site no ar , indexação de seu site nos principais mecanismos de busca , desenvolvimento de “meta tags” específicas para que os mecanismos (robôs) de busca, tipo “google”, consigam encontrar sua página;

4) levantamento documentário antecedente, necessário e obrigatório na venda de imóveis de médio ou elevado valor, incluindo nesse levantamento documentos do imóvel e documentos dos vendedores;

5) levantamento e organização tributária do “proprietário vendedor”, seja ele pessoa física ou jurídica, objetivando efetuar o enquadramento de valor de escritura de venda, a não tributação, ou tributação mínima;

6) treinamento específico e direcionado a todos os corretores e imobiliárias escolhidas pelo proprietário objetivando que ditos corretores conheçam o “produto”, integralmente, nos seus aspectos construtivos, arquitetônicos e de acabamentos, e também para que conheçam a situação ligada à documentação do imóvel sob os aspectos legais da negociação, assim como os aspectos tributários do negócio;

7) plantão telefônico e plantão via internet 24 horas por dia, todos os dias da semana, para o atendimento de pessoas de qualquer região, que desejem tirar dúvidas daquilo que o corretor no local não possa responder;

8) toda a gestão administrativa do trabalho efetuado pelas imobiliárias envolvidas e autorizadas pelo proprietário, fornecendo toda a assistência nos aspectos tributários e documentários da negociação até o momento do fechamento e outorga de escritura ao comprador, incluindo relatórios mensais aos proprietários, indicando todos os contatos, visitas ao imóvel, atendimentos efetuados e ligações atendidas , assim como o trabalho efetuado pelos corretores e imobiliárias;

9) acompanhamento junto a cartório de notas para elaboração e lavratura de escritura de venda .

SE VOCÊ ESTÁ ANUNCIANDO POR CONTA PROPRIA OU TENTANDO COM SUA IMOBILIÁRIA, VENDER IMÓVEL DE MÉDIO OU ELEVADO VALOR SEM O ÊXITO DESEJADO; É PELO SIMPLES FATO QUE SUA SITUAÇÃO OBRIGATÓRIAMENTE NECESSITA DE UM “TRATAMENTO ESPECÍFICO E DIFERENCIADO” , PARA CHEGAR A FAZER A TRIAGEM E CAPTAÇÃO DOS COMPRADORES CERTOS, ASSIM COMO A RESOLUÇÃO DOS ASPECTOS COMPLEXOS DESSE TIPO DE NEGOCIAÇÃO, PARA FINALMENTE CONSEGUIR A CONCRETIZAÇÃO E O FECHAMENTO DO NEGÓCIO .

Venda de imóveis de médio ou elevado valor não depende do “fator sorte” mas sim de uma série de fatores ligados ao mercado e a aspectos promocionais, técnicos, documentários e tributários que devem ser combinados e administrados na medida certa

- esse é nosso entendimento e ele é fornecido dentro da nossa experiência de 28 anos de trabalho no mercado imobiliário -

ENTENDA QUAIS SÃO ALGUMAS DAS DIFICULDADES MAIS COMUNS, ENFRENTADAS NAS VENDAS DE IMÓVEIS DE MÉDIO OU ELEVADO VALOR

Primeira Dificuldade, na venda de imóveis de médio ou elevado valor >
Localização e região: Existem locais e regiões que normalmente possuem pouca procura ou até uma procura quase inexistente. Daí a promoção e a oferta devem ser efetuadas, não só a nível local e sim a nível regional e nacional.

Segunda Dificuldade, na venda de imóveis de médio ou elevado valor >
Tipo de imóvel: O mercado imobiliário está, e sempre esteve sujeito à “lei de mercado” (oferta e procura); em determinadas datas de “baixa de mercado” alguns segmentos imobiliários podem ficar com um nível de procura muito limitada ou quase inexistente. Por exemplo em época de pouca movimentação industrial ou comercial esse tipo de imóvel (comerciais e industriais) tende a cair. Normalmente quem consegue vender em essas oportunidades é quem teve um trabalho de promoção mais adequado e conseguiu se adaptar à realidade do momento .

Terceira Dificuldade, na venda de imóveis de médio ou elevado valor >
Valores inapropriados à realidade de mercado ou avaliados por pessoas sem conhecimento: É bastante comum no ramo imobiliário pessoas que se caracterizam “corretores imobiliários” os quais efetuam pareceres técnicos de valor de mercado sem estar habilitados para tal finalidade. Na prática verifica-se que, qualquer pessoa consegue emitir um parecer de “valor de avaliação de imóvel” porém cabe destacar que a opinião mercadológica assim como a prática de perícias e laudos imobiliários para finalidades judiciais e comerciais estão resguardadas pela Resolução COFECI nº 957 de 2006 e Ato Normativo COFECI nº 001/2006 especificamente aos Peritos Imobiliários vinculados junto ao Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários; daí é que a “opinião de valor de mercado” pode ser enganosa no momento de ser outorgada por pessoa sem credenciamento ou sem vínculo de “Perito Avaliador”. Conceitos como: “valor de mercado” e “valor de construção”; muitas vezes são confundidos pelos proprietários de imóveis e até por “corretores imobiliários”, dessa forma o mais prudente é solicitar o parecer de “valor de mercado” a pessoa que tenha credenciamento e qualificação profissional para essa finalidade.

Quarta Dificuldade, na venda de imóveis de médio ou elevado valor >
Nível de oferta: Em muitas oportunidades é o principal motivo que interfere na concretização do negócio. Esse fato acontece muito em situações de imóveis de médio valor; sendo dessa forma é importante que na hora de promover o imóvel para a venda, essa promoção seja efetuada dentro de um contexto diferenciado, devendo-se exaltar os aspectos positivos do imóvel e de seu local, sem se esquecer da caracterização de detalhes e aspectos construtivos, pois estes também podem ser muito bem explorados por “mídia” (sistema de propaganda) diferenciada.

Quinta Dificuldade, na venda de imóveis de médio ou elevado valor >
Aspectos tributários da negociação. A partir de 2000 a Receita Federal determinou normativa que caracteriza que todas as negociações imobiliárias independentes de valor devem ser notificadas pelo Cartório de Notas na hora de efetuar a “lavratura de escritura de venda”. Em situações de imóveis de médio ou elevado valor é evidente que o vendedor antes de efetuar o fechamento do negócio, necessita obrigatoriamente avaliar sua situação tributária e prever o valor pelo qual poderá passar a escritura de venda. Avaliando esse tipo de situação chega-se à conclusão que o problema na negociação de imóveis de médio ou elevado valor não é somente vender o imóvel; ou seja, não é só encontrar uma pessoa que tenha o dinheiro para efetuar a “compra do imóvel” mas sim encontrar uma pessoa que tenha dinheiro para efetuar a “compra do imóvel” e ao mesmo tempo tenha as “condições tributárias” que se encaixem na realidade do Vendedor .
Pela nossa experiência de 28 anos de atividade na área de “transações imobiliários”, podemos afirmar sem sombra de dúvidas que se tratando de imóveis de “médio ou elevado valor”, a questão tributária é um dos aspectos mais complexos e delicados da negociação, sendo que, normalmente o “corretor imobiliário” convencional não tem o amparo de conhecimento necessário para lidar com essa questão .
Curiosamente verificamos que em algumas situações os próprios “vendedores proprietários” de imóveis de médio ou elevado valor , não conseguem visualizar, nem ter clareza da “questão tributária” da negociação, como um dos aspectos fundamentais do impedimento do negócio. Na realidade nesse tipo de negócio o vendedor / proprietário não necessita só de um corretor mas sim de um corretor e de um tributarista .

Sexta Dificuldade, na venda de imóveis de médio ou elevado valor >

Aspectos jurídicos da negociação : Quem compra imóvel de médio ou elevado valor normalmente é pessoa (física ou jurídica) instruída e esclarecida, dessa forma é fundamental que antes de dar início ao procedimento de venda já se tenham efetuado todos os levantamentos documentários que permitam conduzir a situação sem obstáculos; toda a situação documentária do imóvel incluindo seu histórico de proprietários dos últimos 20 anos regressos, devem estar elucidados e esclarecidos, antes de colocar os corretores em ação. Todos os aspectos documentários das pessoas físicas e jurídicas assim como levantamento documentário a nível de distribuições gerais, cartórios de protestos, distribuições trabalhistas e outras devem ser levantadas antes de qualquer início à montagem do processo de “marketing imobiliário”.
Seria no mínimo incoerente que após ter efetuado todo o procedimento de “marketing imobiliário”, assim como todo o trabalho dos corretores, e estando a venda já encaminhada, se bem a descobrir que existe uma complicação jurídica no negócio; a qual certamente o comprador vai questionar, principalmente avaliando que o comprador em essa faixa de mercado é pessoa altamente esclarecida .
Dessa forma entende-se que esse aspecto da negociação é fundamental. Antes de iniciar o procedimento de venda, obrigatoriamente em situações de imóveis de “médio ou elevado valor”, o Vendedor ou seu representante, deve organizar todos os documentos relativos a: titularidade, histórico, tributação, processos judiciais, protestos e outros documentos; isso não é uma opção e sim uma obrigatoriedade que faz parte do próprio procedimento de venda de imóveis de médio ou elevado valor .

Sétima Dificuldade, na venda de imóveis de médio ou elevado valor >
Propaganda ineficiente e inadequada. Anúncios em jornais possuem a peculiaridade de ter amplitude a nível local. Um imóvel de médio ou elevado valor só pode ter um direcionamento de propaganda eficiente caso seja efetuado a nível regional ou nacional, entendendo que em muitas oportunidades o comprador estará em outra cidade, em outra região ou até em outro país; o único sistema que garante esse tipo de direcionamento de propaganda é o Web Site na internet, só que nenhuma imobiliária vai criar um site específico só para seu imóvel; o máximo que a imobiliária vai fazer e vincular algumas fotos de seu imóvel no site dela (da imobiliária) . Nosso escritório desenvolve um site específico só para seu imóvel, onde o assunto específico do Site é a exposição do seu imóvel, com riqueza de detalhes e informações. Esse Site possui sistema específico de Meta Tags; que são códigos secretos que ficam embutidos no Site fazendo que os mecanismos de busca tipo Google, consigam localizar o Site diante dos milhares de Sites hospedados na internet .

Oitava Dificuldade, na venda de imóveis de médio ou elevado valor >
Corretores mal treinados e com pouco nível de informação.
A profissão de Corretor Imobiliário no Brasil depende de registro junto a categoria profissional além de formação técnica específica. Na pratica se constata que grande parte dos “profissionais da corretagem” são pessoas que além de não ter nenhum tipo de credenciamento, também não possuem nenhum tipo de formação ou escassa escolaridade necessária para esse tipo de atividade.
Vender imóveis populares ou de baixo valor, normalmente não é encargo de muita complexidade.
Agora imagine tratar de imóvel de “elevado valor” onde os pormenores da negociação estão atrelados diretamente a aspectos: tributários, jurídicos e documentários; é
evidente que um corretor com pouco nível de instrução não somente poderá fazer pouco pela negociação, mas certamente acabará fazendo com que os potencias clientes compradores acabem fugindo do negócio .
Pode parecer curioso, estranho ou até surpreendente, mas deve-se entender que no momento da venda de um imóvel, assim como no momento da venda de um carro, ou na venda de uma peça de roupa; passam a intervir mentalmente na “cabeça do comprador”, uma serie de aspectos a nível não conscientes (inconscientes) que terminam por influenciar a situação da negociação para o bem ou para mal.
Imagine uma negociação de um imóvel no valor de R$ 1.700.000,00 (pode ser um imóvel de temporada em Campos de Jordão), onde o “pretendente / comprador” evidentemente não mora na cidade; é pessoa de alto nível de instrução e escolaridade; é pessoa que possui muito pouco tempo útil para cada tarefa e situação.
Coloque na frente desse “pretendente / comprador” a um “corretor” mal informado e com pouco nível de instrução e escolaridade.
Independentemente do nível de instrução ou escolaridade do corretor ou até da imobiliária que você tenha escolhido ou venha a escolher, nosso escritório efetua o trabalho de capacitação do “corretor e da imobiliária” treinando ele(s) especificamente para seu imóvel e outorgando a : capacitação técnica, jurídica, tributária e psicológica para poder lidar com clientes de qualquer tipo de perfil sócio-econômico.
O corretor ou a imobiliária também poderão contar com uma assistência 24 horas por dia de plantão telefônico efetuado desde Americana SP., para tirar dúvidas ou resolver questões que estejam fora da área de conhecimento deles, sem necessariamente ter que estar importunando aos proprietário vendedores.

NOSSO ESCRITÓRIO OFERECE A VOCÊ UM TRABALHO QUE NINGUÉM DISPÕE NO SETOR DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS, NO BRASIL.

Veja, você pode exigir de seu corretor ou imobiliária:

ü um trabalho de elaboração de “book fotográfico” específico de seu imóvel;

ü um trabalho de elaboração de site específico de seu imóvel, para ser colocado na internet em forma individual;

ü um trabalho de procura de “hospedagem” de qualidade sem custos mensais com hospedagem;

ü um trabalho de desenvolvimento individualizado de “meta tags” específicas para seu site;

ü um trabalho de “indexação” de seu site nos principais mecanismos de busca no Brasil, tipo Google;

ü um trabalho de levantamento documentário (completo) antecedente;

ü um trabalho de assistência jurídica e tributária específica para sua situação;

ü um trabalho de “planejamento de marketing imobiliário” direcionado especificamente para seu imóvel;

ü um trabalho de “administração” dos encargos efetuados por todas as imobiliárias envolvidas;

ü um trabalho de assessoria e acompanhamento da situação até o fechamento do negócio;

SE VOCÊ EFETUASSE TODOS ESSES TRABALHOS POR CONTA PRÓPRIA, VOCÊ CONCORDA QUE TERIA AS CUSTAS DE >

TODOS ESSES ENCARGOS < MAIS > A COMISSÃO DA IMOBILIÁRIA ?

......OFERECEMOS A VOCÊ TODOS OS ITENS
ACIMA REFERIDOS, ALÉM DE :

- PLANTÃO DE ATENDIMENTO PERMANENTE VIA TELEFONE OU INTERNET, PARA TIRAR AS DÚVIDAS E ASSISTIR A CLIENTES E CORRETORES QUE NECESSITEM DE ESCLARECIMENTOS E ASSISTENCIA ADICIONAL , MAIS A ......
- ADMINISTRAÇÃO DE TODO O PROCESSO DE VENDA, ASSIM COMO GERENCIAMENTO DE TODOS OS CORRETORES E IMOBILIÁRIAS ENVOLVIDOS, ATÉ A CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO..........

SEM GASTAR NADA ALÉM DA COMISSÃO QUE
VOCÊ NECESSARIAMENTE TERIA QUE GASTAR
COM QUALQUER IMOBILIÁRIA OU CORRETOR

TODO ESSE TRABALHO AGREGADO; QUE SEU CORRETOR OU SUA IMOBILIÁRIA NÃO PODEM OFERECER A VOCÊ, NOSSO ESCRITÓRIO REALIZA SEM VOCÊ PAGAR NADA ALÉM DA “COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA” TABELADA PELO CRECI

Ou seja, o mesmo encargo de comissão que você teria com qualquer corretor ou com qualquer imobiliária (desde que para esse tipo de negociação você vai depender necessariamente de um corretor ou imobiliária), você terá colocando nosso escritório para: administrar a venda de seu imóvel, com a diferença que seu imóvel terá um tratamento diferenciado, além de todo o trabalho agregado acima referido.

Este serviço é principalmente orientado para imóveis de médio a elevado valor como: imóveis residenciais, imóveis de veraneio e temporada, sítios, chácaras, fazendas, galpões, áreas para condomínios e loteamentos
e também para: postos de gasolina, empresas, comércios, hotéis, prédios comerciais e outros tipos de imóveis .

Embora este serviço seja orientado principalmente para imóveis de médio a elevado valor, nada impede que possamos atender sua necessidade independentemente do valor de venda de seu imóvel. Entre em contato para maiores informações.

AS CONDIÇÕES PARA CONTRATAR ESTE TIPO DE SERVIÇO JUNTO A NOSSO ESCRITÓRIO SÃO AS SEGUINTES

1) Solicitamos “Contrato de Prestação de Serviços” desde que não é possível efetuar um esquema promocional a nível regional e nacional para posteriormente ver frustradas todas as situações e esforços aplicados à venda de seu imóvel. Este tipo de trabalho é direcionado para quem tem intenção real de vender.
Não é possível acionar todo esse mecanismo e trabalho, para posteriormente o proprietário do imóvel, vir falar: ”desculpe mudei de opinião, não desejo mais nada“.
No caso do “proprietário vendedor” após ter contratado o serviço vir a desistir dos serviços da
IGR-ASSESSORIA, terá o encargo de 2,75% (dois virgula setenta e cinco por cento) do valor de venda do imóvel, em favor da IGR-ASSESSORIA

No Contrato de Serviços o Contratante poderá caracterizar as imobiliárias que ele deseja que trabalhem com a venda do seu imóvel, caso ele tenha alguma preferência; caso contrário nosso escritório efetuará a escolha a dedo dos melhores escritórios e corretores na região do imóvel.
A imobiliária que venha a apresentar o “Comprador”, receberá comissão de 2,75% (dois virgula setenta e cinco por cento) do valor de venda do imóvel. Isso plenamente convencionado e combinado junto à imobiliária .

2) Do valor de 6% que o vendedor obrigatoriamente teria como comissão com qualquer imobiliária, cobramos antecipadamente no momento do ”Contrato de Prestação de Serviços“, o valor de 0,5% (meio por cento) pelo motivo que passamos a especificar).
Trata-se de venda com características específicas e diferenciadas.
Não se trata de venda de um terreno ou casa popular e sim de um imóvel que obrigatoriamente necessita de um tratamento diferenciado desde que o provável comprador, além de ser pessoa esclarecida e instruída ele certamente poderá estar em outra região outro estado e quem sabe até em outro país. Com o valor de 0,5% da comissão cobrados antecipadamente, serão cobertos os serviços de:

- elaboração de site específico;
- elaboração de book fotográfico do imóvel;
- procura e abertura de conta de hospedagem ( na modalidade de hospedagem sem encargos mensais)
desenvolvimento de “meta tags” específicas (as meta tags são códigos secretos que ficam embutidos na página web), e por médio desses códigos os robôs de busca, como por exemplo o Google, conseguirão encontrar a página;
- serviço de colocação da página no ar ;
- serviço especializado de indexação do site em sistemas e mecanismos (robôs) de busca;
- despesas de viagem na cidade onde está localizado o imóvel, com o objetivo de fornecer treinamento às
imobiliárias, autorizadas pelo vendedor ;
- despesas com levantamento documentário junto a cartórios ;

O valor restante do 0,5% ou seja 5,5% (cinco e meio por cento) serão pagos pelo Vendedor no momento do fechamento do negócio, e assim serão distribuídos >

2,75 % para a imobiliária que venha a atender o comprador ;
2,75 % referente ao serviços de administração efetuado por nosso escritório > IGR ASSESSORIA.

AVALIANDO TODO ESTE PROCEDIMENTO PODE – SE COMPROVAR QUE :
O valor pago pelo “vendedor proprietário” é exatamente igual ao valor que teria com qualquer imobiliária, só que em esta situação existe um trabalho diferenciado;

O valor pago antecipadamente correspondente a 0,5% (meio por cento) é necessário desde que sem ele não é possível financiar todos os itens acima referidos;

Caso o “vendedor proprietário” deseje efetuar por conta própria todos esses procedimentos como:
* elaboração de site específico;
* desenvolvimento de book fotográfico, específico do imóvel;
* procura de hospedagem (em sistemas de hospedagem eficientes e sem custas de manutenção);
* indexação em mecanismos de busca;
* desenvolvimento específico de “meta tags” e colocação do site no ar;
* levantamento de documentação junto aos cartórios ( documentos do imóvel e documentos dos vendedores);
* colocar uma pessoa para ficar administrando as imobiliárias envolvidas (acontece que em muitas oportunidades o Vendedor mora em região diferente do imóvel e alguém necessita ficar tomando conta do trabalho das imobiliárias e do trabalho de venda)

Certamente o “vendedor proprietário” iria ter um custo bastante elevado e esse custo seria separado do valor de 6% (seis por cento) do valor da venda do imóvel, que é o valor mínimo de corretagem.
Na realidade ficaria desta maneira >
6% de valor de corretagem < mais > valor de todos os encargos acessórios

Neste caso específico oferecemos a oportunidade de fazer tudo pelo valor mínimo da própria comissão de corretagem imobiliária, ( 6% seis por cento) que se constitui como o valor que o vendedor necessariamente teria de custas com qualquer imobiliária ou corretor.

Obs. Entenda-se e verifique-se que a comissão tabelada pelo Ministério do Trabalho para este tipo de atividade profissional de “corretagem imobiliária” é de 6 a 10 % dependendo do imóvel urbano ou rural. Esta informação você pode confirmar diretamente no Site do CRECI em este endereço na internet>
http://www.creci.org.br/index.asp no Item > Tabela de Remuneração

Desta forma fica explícito que nosso escritório, cobra ao “vendedor proprietário” o valor mínimo tabelado pelo CRECI , ou seja 6% (seis por cento), sendo que com esse valor; é paga a “corretagem imobiliária” e uma serie de trabalhos acessórios que se tornam indispensáveis e fundamentais para a montagem e administração do procedimento de venda de um imóvel que possui características específicas e diferenciadas desde que se trata de imóvel de médio ou elevado valor .

A VENDA DE SEU IMÓVEL DE MÉDIO OU ELEVADO VALOR, TRATADA EM FORMA ESPECIAL E DIFERENCIADA, DE ACORDO À NECESSIDADE ESPECÍFICA QUE ESSE TIPO DE IMÓVEL MERECE, SEM PAGAR NADA ALÉM DA COMISSÃO DE CORRETAGEM TABELADA PELO CRECI, COMISSÃO ESSA EQUIVALENTE A 6% (seis por cento) DO VALOR DA NEGOCIAÇÃO